Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Wie die Mietpreisregulierung umgesetzt wurde

Trotz aller Lippenbekenntnisse für mehr Wohnungsbau gelten Mietpreisregulierungen nach wie vor als Heilmittel Nummer eins, wenn Politik der Mietpreisentwicklung begegnen will. Doch wie werden Mietpreisbremse und Kappungsgrenze konkret in den Ländern umgesetzt? Eine aktuelle Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) liefert wichtige Einblicke.

Obwohl die Haushaltseinkommen fast flächendeckend vor allem mit der Entwicklung der Bestandsmieten mithalten können und meist sogar schneller gestiegen sind, werden steigende Mieten in der politischen Debatte nach wie vor heiß diskutiert. Und in der Tat, wer in eine neue Wohnung zieht, sieht sich mitunter mit stark angezogenen Angebotsmieten konfrontiert. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, trat das Mietrechtsnovellierungsgesetz von 2015 in Kraft. Ziel war es, der Dynamik der Mieten durch zwei zentrale Instrumente zu begrenzen: die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung und die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand.

Die Regelungen im Detail

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die zulässige Miete bei Wiedervermietungen nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen sind jedoch Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen bei der Erstvermietung. Hinsichtlich der Mietpreisbremse wurden die Länder ermächtigt, für höchstens jeweils fünf Jahre Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Diese Gebiete können Gemeinden oder Teile von Gemeinden sein. In der bisherigen Praxis der Ausweisung von Gebieten hat sich die Benennung ganzer Gemeinden als Regelfall erwiesen.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die Kappungsgrenze, die es den Ländern erlaubt, in ausgewiesenen Gebieten Mieterhöhungen auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren zu beschränken. Das gilt für Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Wo die Mietpreisbremse gilt

Laut Auswertungen des BBSR (Stand: Juli 2024) liegen Ausweisungen im Rahmen der beiden Verordnungen für insgesamt 472 Gemeinden vor. In 410 Gemeinden gilt derzeit die Mietpreisbremse. Schwerpunkte sind die Stadtstaaten sowie die Flächenländer Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Insgesamt betrifft diese Regelung knapp 27 Millionen Menschen – fast jeder dritte Einwohner Deutschlands lebt in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse oder die Kappungsgrenze greift. Besonders bemerkenswert: Auch kleinere Gemeinden sind betroffen. 89 Prozent der betroffenen Gemeinden haben weniger als 100.000 Einwohner, und 34 Prozent haben sogar weniger als 10.000 Einwohner. Trotz dieser Verteilung leben die meisten betroffenen Menschen in größeren Städten mit über 300.000 Einwohnern.

Eine interaktive Karte, die Gemeinden in Deutschland mit Mietpreisbremse und/oder Kappungsgrenze zeigt, finden Sie hier:

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Kommentar von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

„Trotz der Einführung von Mietpreisbremse und Kappungsgrenze bleibt die Frage nach der langfristigen Wirksamkeit dieser Maßnahmen. Sie behandeln lediglich die Symptome eines viel tiefer liegenden Problems: dem Mangel an Wohnraum. Mietpreisregulierungen können keine neuen Wohnungen schaffen, sondern versuchen, die Folgen des zu geringen Wohnungsangebots abzufedern. Das eigentliche Grundproblem – ein zu geringer Neubau von Wohnungen, insbesondere im bezahlbaren Segment – bleibt jedoch ungelöst. Die Regulierung mag kurzfristig die Mietkosten für einige Haushalte stabilisieren, verschärft aber langfristig die strukturellen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt. Nur durch eine nachhaltige Bauoffensive und eine Politik, die den Wohnungsbau fördert, können die Ursachen des Problems effektiv angegangen werden.“