Betreten vermieteter Wohnung durch Vermieter

Bei einem konkreten Grund muss der Zutritt gewährt werden

Nach entsprechender Vorankündigung muss der Wohnungsmieter als vertragliche Nebenpflicht dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) festgestellt und in einem Hinweisbeschluss vom 28. November 2023 (VIII ZR 77/23) nochmals bekräftigt.

Vermieter dürfen die Wohnung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten. Ein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der Wohnung gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nämlich nicht her. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung regelmäßig, zum Beispiel alle ein oder zwei Jahre, ohne konkreten Anlass zu besichtigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH-Urteil vom 4. Juni 2013, III ZR 289/13).

Liegt jedoch ein konkretes berechtigtes Interesse vor, wie zum Beispiel die Vorbereitung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen, der Verkauf oder die Nachvermietung der Wohnung, so muss der Mieter den Zutritt gewähren. Dabei hat der Vermieter dem Mieter unter Nennung des Grundes das Betreten oder die Besichtigung rechtzeitig anzukündigen.

Interessen von Mieter und Vermieter abwägen

In seinem Urteil hat sich der BGH umfassend zum Betretungsrecht des Vermieters geäußert: Während des Mietverhältnisses steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht dem Mieter zu (Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes, GG). Für den Mieter besteht jedoch eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung und bei einem konkreten sachlichen Grund den Zutritt zur Wohnung zu gewähren (§ 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Bei der Prüfung eines Zutrittsrechts des Vermieters sind das Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) und das Recht des Mieters, in der Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, abzuwägen und zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

Beim Verkauf überwiegt regelmäßig das Interesse des Vermieters

Vor allem wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu verkaufen, tritt das Interesse des Mieters „angesichts der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung“, die mit dem Betreten der Wohnung durch den Vermieter und Dritte einhergehen, regelmäßig hinter dem Interesse des Vermieters zurück, erklärten die Bundesrichter zudem. Die Interessen des Vermieters können jedoch ausnahmsweise eingeschränkt sein, wenn dem Mieter durch die Besichtigung der Wohnung eine schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder sogar eine Lebensgefahr drohe (zum Beispiel Suizidrisiko).

Grundsätze erneut bekräftigt

Diese Grundsätze hat der BGH in einem Beschluss erneut bekräftigt. In dem verhandelten Fall bewohnte der Mieter seit Juli 2014 eine Doppelhaushälfte in München. Die Miete beträgt seit Mietbeginn 1.800 Euro zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen von 150 Euro. Die Vermieterin wollte die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und das Mietobjekt zu diesem Zweck zusammen mit einem von ihr beauftragten Sachverständigen besichtigen. Der Mieter lehnte dies mit der Begründung ab, das Gutachten könne auch ohne Besichtigung des Mietobjekts erstellt werden.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht gab der Klage auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Vermieterin und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündigung von mindestens einer Woche im Wesentlichen statt. Auch das Landgericht bejahte das Zutrittsrecht im Hinblick auf die beabsichtigte Mieterhöhung und die insoweit notwendige Feststellung der Beschaffenheit und des Erhaltungszustandes des Wohnraums. Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision und bekräftigte das Urteil des Landgerichts: Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zustehe.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Wann ist eine Notöffnung der Wohnung erlaubt?

Eine Notöffnung ist nur im Ernstfall möglich: wenn von der Wohnung eine Gefahr ausgeht (zum Beispiel bei Gasgeruch oder Rauch) oder der Schaden bei Nichteingreifen größer würde (etwa bei einem Wasserrohrbruch). Vermieter sollten dennoch möglichst versuchen, die Mieter vorher zu erreichen. Über einen Zweitschlüssel dürfen Vermieter übrigens nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Mieter verfügen.